Stellungnahme der Verwaltung zur Anfrage der SPD-Kreistagsfraktion für die Sitzung des Sitzung des Ausschusses für Wirtschaftsförderung, Struktur und Verkehr am 14.03.2019

Zu der Anfrage der SPD-Fraktion zur Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumförderung für
den Märkischen Kreis vom 22.02.2019 nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung:
zu 1. Mit welchen Handlungsschwerpunkten kann der Märkische Kreis – gemeinsam mit
Städten und Gemeinden – einem weiteren Bevölkerungsrückgang entgegen wirken?
Die Handlungsschwerpunkte zur Gestaltung des demografischen Wandels können der Beratungsdrucksache
Nr.: FD44/9/0072 zum Demografiebericht für den Märkischen Kreis 2014
(https://www.sitzungsdienst-maerkischer-kreis.de/bi2/vo020.asp?VOLFDNR=1001203) entnommen
werden. Die in diesem Bericht dargestellten Handlungsschwerpunkte und Handlungsoptionen
sind nach wie vor aktuell.
zu 2. Worin liegen die Ursachen für die Differenzen zwischen den Einwohnerzahlen der
Städte und Gemeinden und den Zahlen von IT.NRW? Kann die Gesamtdifferenz für den
gesamten Märkischen Kreis abgeschätzt werden?
Einige Städte und Gemeinden haben in den letzten Jahren die Ursachen für die Differenzen
zwischen ihren Einwohnerzahlen und den Zahlen von IT.NRW veröffentlicht. Als Beispiel wird
auf einen veröffentlichten Bericht der Statistikstelle der Stadt Iserlohn
(https://www.iserlohn.de/wirtschaft-stadtentwicklung/statistik/einwohnerzahlen/) verwiesen,
der auch als PDF-Dokument in der Anlage beigefügt ist.

Die Gesamtdifferenz der Einwohnerzahlen für den Märkischen Kreis kann der nachstehenden
Übersicht der Verwaltung entnommen werden:
Einwohner amtlich kommunal Δ
Altena 17.081 17.783 702
Balve 11.449 11.696 247
Halver 16.128 16.488 360
Hemer 34.016 35.492 1.476
Herscheid 7.052 7.113 61
Iserlohn 92.928 93.902 974
Kierspe 16.210 16.591 381
Lüdenscheid 72.894 74.927 2.033
Meinerzhagen 20.406 20.281 -125
Menden 53.046 54.154 1.108
Nachrodt-Wiblingwerde 6.575 6.565 -10
Neuenrade 11.963 12.054 91
Plettenberg 25.414 25.877 463
Schalksmühle 10.388 10.688 300
Werdohl 17.833 18.365 532
Märkischer Kreis 413.383 421.976 8.593
Bevölkerungsstand
Stichtag: 31.12.2017
zu 3.
a) In welchen Städten gibt es Handlungskonzepte für Wohnen und in welcher Größenordnung
wird darin Neubau geplant?
b) Hat die Einstufung der Städte und Gemeinden in die niedrigen Mietniveaus Auswirkungen
auf die Investitionstätigkeit der Wohnungsbaugesellschaften?
a) Handlungskonzepte Wohnen
Ein Handlungskonzept Wohnen ist für Kommunen ein zentrales Steuerungsinstrument, um
die komplexen Zielsetzungen der Wohnungspolitik in einer abgestimmten Gesamtstrategie
zu bündeln.
Handlungskonzepte Wohnen gibt es in fünf der 15 Städte und Gemeinden des Märkischen
Kreises. Dies sind Herscheid, Iserlohn, Lüdenscheid, Plettenberg und Werdohl.
In den anderen Kommunen gibt es entweder bereits Integrierte Handlungs- bzw. Entwicklungs-
und Handlungskonzepte, die sich neben dem Thema „Wohnungsangebot“ Fragen der
innerstädtischen Erneuerung, der Lebensqualität, des Kulturangebotes uvm. widmen oder
diese sind in der Planung.
Neben einer Bestandsaufnahme und Analyse des Wohnungsmarktes setzt ein Großteil der
vorliegenden Konzepte den inhaltlichen Rahmen für die Gestaltung des Wohnungsmarktes
der jeweiligen Kommune. Sie enthalten Handlungsempfehlungen, Leitlinien, Zielsetzungen
und Absichtserklärungen für das weitere Vorgehen (z.B. die Bildung von runden Tischen).
Lediglich in Lüdenscheid wird das erforderliche Neubauvolumen mit 100 bis 130 Wohneinheiten/
Jahr beziffert.
In den anderen Kommunen werden weder konkrete Zahlen noch Größenordnungen zur Neubauplanung
benannt.

b) Die Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau sind sowohl für private
wie für gewerbliche Investoren ausgesprochen gut; das Investitionsklima wird von Experten
so positiv bewertet, wie schon lange nicht mehr.
Die Attraktivität der Förderprogramme des Landes NRW, die im Wesentlichen auf günstigen
Zinsen basierte, hatte allerdings mit Beginn der Niedrigzinsphase (2008) zunächst deutlich
nachgelassen. Mit einer Neugestaltung der Förderbedingungen, insbesondere der Einführung
von Zuschusselementen (Tilgungsnachlässen) konnten die Förderergebnisse wieder
gesteigert werden.
Die Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen wird auf der Basis des Gutachtens des Instituts
F+B Hamburg „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der
Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen“ strukturiert.
Die Einteilung erfolgt in je vier Bedarfskategorien und Mietenstufen.
Die Höhe der Bewilligungsmiete, der Grundpauschale je Quadratmeter Wohnfläche und der
Tilgungsnachlässe im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau richtet sich nach der Zuordnung
zur jeweiligen Mietenstufe.
Nach dem Gebietskulissengutachten sind die Städte und Gemeinden im Märkischen Kreis bei
der Mietwohnraumförderung wie folgt eingestuft:
Mietenstufe Stadt/Gemeinde
1 Altena,Nachrodt-Wiblingwerde, Werdohl
2 Balve, Halver, Hemer, Herscheid, Iserlohn, Kierspe, Lüdenscheid,
Meinerzhagen, Menden, Neuenrade, Plettenberg, Schalksmühle
Die Wohnraumförderungsbestimmungen 2019 sehen gegenüber 2018 eine Anhebung der
Bewilligungsmieten, der Grundpauschalen und der Tilgungsnachlässe in den Mietenstufen 1
und 2 vor.
Die nachstehende Tabelle enthält eine Gegenüberstellung der Werte von 2018 und 2019.
Neubauförderung Mietwohnungen pro Quadratmeter Einkommensgruppe A
Mietenstufe
2018 2019
Miete Pauschale Tilgungsnachlass
Miete Pauschale Tilgungsnachlass
1 4,60 € 1.250 € 10 v. H. 5,00 € 1.350 € 15 v.H.
2 5,00 € 1.450 € 10 v. H. 5,35 € 1.550 € 15 v.H.
Beispiel:
Bei einer Förderung in einer Kommune der Mietenstufe 2 erhält der Investor im Jahr 2019
pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche eine Pauschale von 1.550 €. Auf die Grundpauschale
erhält er einen Tilgungsnachlass in Höhe von 15 v.H.
Die Bewilligungsmiete, die in der Förderzusage festgesetzt wird, darf (im ersten Jahr nach
der Bezugsfertigkeit) 5,35 € nicht überschreiten. Der Vermieter oder die Vermieterin hat sich
im Förderantrag und im Darlehensvertrag u.a. zu verpflichten, im Rahmen des BGB nur eine
Miete zu fordern, die die in der Förderzusage festgelegte Miete zuzüglich einer Erhöhung um
1,5 v.H. bezogen auf die Bewilligungsmiete für jedes Jahr seit Bezugsfertigkeit nicht übersteigt.

Die Investitionstätigkeit von Wohnungsbaugesellschaften und privaten Investoren sowohl im
freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau wird nach Einschätzung der
Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Meistgenanntes Hemmnis beim Wohnungsneubau ist nach wie vor die unzureichende Verfügbarkeit
von Bauland und damit einhergehend die gestiegenen Baulandpreise. Als ebenfalls
großes Neubauhemmnis wird inzwischen auch die Auslastung der Bauwirtschaft eingeschätzt.
Inwieweit die Einstufung der Kommunen im Märkischen Kreis in die niedrigen Mietniveaus
Auswirkungen auf die Investitionstätigkeiten der Wohnungsbaugesellschaften hat, kann von
hier nicht beurteilt werden. Fakt ist, das Wohnungsbaugesellschaften mit Beständen in den
Kommunen des Märkischen Kreises in den zurückliegenden Jahren nur vereinzelt die Fördermittel
des Landes NRW in Anspruch genommen und in erster Linie durch Ausbau und Sanierung
in den Bestand investiert bzw. in einzelnen Fällen auch zurückgebaut haben.
zu 4. Aus welchen Städten und Gemeinden und in welcher Höhe wurden in den letzten
zwei Jahren Fördermittel für Mietwohnraum abgerufen?
2017 wurden im Mietwohnungsbau insgesamt 1.381.856,23 Euro an Fördermitteln bewilligt.
Sie verteilen sich auf ein Projekt in Lüdenscheid (Neuschaffung von Gruppenwohnungen im
Bestand) in Höhe von 519.985,00 Euro und auf ein Projekt in Iserlohn (Neubau von Wohnungen
im Rahmen eines Beginenprojektes) in Höhe von 861.871,23 Euro.
2018 wurden Fördermittel in Höhe von 2.270.321,30 Euro für den Mietwohnungsbau bewilligt,
die sich auf 2 Projekte in Iserlohn (Errichtung von Mieteinfamilienhäusern) mit einmal
1.143.000,00 Euro und einmal 1.127.321,30 Euro verteilen.
zu 5. Aus welchen Städten und Gemeinden und in welcher Höhe wurden in den letzten
zwei Jahren Fördermittel für selbst genutztes Wohneigentum abgerufen?
2017 wurden im Eigenheimbereich (Erwerb gebrauchter Objekte) insgesamt Fördermittel in
Höhe von 267.850,00 Euro bewilligt. In Lüdenscheid 78.250,00 Euro, in Meinerzhagen
56.200,00 Euro, in Plettenberg 63.200,00 Euro und in Werdohl 70.200,00 Euro. Mit den Beträgen
wurde jeweils der Erwerb eines Objektes gefördert.
2018 waren es im Eigenheimbereich (Neubau und Erwerb) insgesamt 960.000,00 Euro. In
Halver 135.000,00 Euro für den Erwerb eines Objektes, in Hemer 85.000,00 Euro für den
Neubau eines Einfamilienhauses, in Herscheid 100.000,00 Euro für den Erwerb eines Objektes,
in Iserlohn 240.000,00 Euro für den Erwerb von 2 Objekten, in Kierspe 100.000,00 Euro
für den Erwerb eines Objektes und in Menden 300.000,00 Euro für den Erwerb von 2 Objekten.
zu 6. Welche Auswirkungen werden die niedrigen Bedarfseinstufungen auf die künftige
Bereitstellung von Fördermitteln auf Landesebene bis 2022 haben?
Die Landesregierung hat für die Jahre 2018-2022 ein Wohnraumförderungsprogramm mit
einem Volumen von insgesamt 5,5 Milliarden Euro aufgelegt.
Damit stehen pro Jahr 1,1 Milliarden Euro an Wohnraumfördermitteln zur Verfügung.

Die Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen wird auf der Basis des Gutachtens des Instituts
F+B Hamburg „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der
Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen“ strukturiert.
Ab dem Programmjahr 2018 sind die Ergebnisse des aktuellen Gutachtens aus dem Jahr
2017 zu Grunde gelegt. Die Zahlen und Einstufungen der Kommunen werden im Jahr 2020
gutachterlich aktualisiert.
Die Zuordnung der Kommunen zu einer der vier unter Bezug auf den Landesdurchschnitt
gebildeten Bedarfskategorien (hoher, überdurchschnittlicher, unterdurchschnittlicher oder
niedriger Bedarf) bleibt Grundlage der administrativen Steuerung des Wohnraumförderungsprogramms.
Dem Märkischen Kreis wurden 2018 folgende Budgets zugeteilt:
Mietwohnungsbau 4.200.000 Euro
Eigenheimförderung 1.148.000 Euro
Modernisierungsmittel 1.658.000 Euro
Eine Zuteilung für 2019 ist noch nicht erfolgt. Nach vorliegenden Informationen wird die Mittelzuweisung
für 2019 jedoch nicht geringer ausfallen als im Vorjahr; möglicherweise wird
sie tendenziell sogar etwas höher sein. Eine zuverlässige Prognose zur landesweiten Entwicklung
der Inanspruchnahme der Wohnraumfördermittel bis 2022 kann nicht abgegeben werden.
Folglich ist auch eine Aussage zu Auswirkungen des Mittelabrufs auf die Höhe der Budgets
des Märkischen Kreises in den Folgejahren nicht möglich.
zu 7. Wie entwickelt sich der Bestand der sozialgebundenen Wohnungen in den nächsten
Jahren in den einzelnen Städten und Gemeinden?
Seit dem Jahr 2000 fallen in Nordrhein-Westfalen im Mittel jährlich 3% der Wohnungen aus
der Sozialbindung. 2016 erreichte der Bestand mit rund 467.000 preisgebundenen Mietwohnungen
(ca. 10% aller Mietwohnungen) landesweit den bisherigen Tiefststand und hat sich
damit seit dem Jahr 2000 etwa halbiert. Die Modellrechnung der NRW.BANK zur zukünftigen
Bestandsentwicklung erwartet bis 2025 einen weiteren Rückgang von 27% und bis 2040 um
insgesamt 42% (Quelle: Wohnungsmarktbericht NRW 2017, herausgegeben von der
NRW.BANK, Bereich Wohnraumförderung, Dezember 2017).
Der nachstehenden Tabelle sind die Wohnungsbestandszahlen der Kommunen im Märkischen
Kreis (Stand: 31.12.2017) zu entnehmen. Die Entwicklung des preisgebundenen Wohnungsbestandes
wurde auf Basis dieser Zahlen von der Wohnungsmarktbeobachtung der
NRW.BANK hochgerechnet. Berücksichtigt wurden außerdem Wohnungen, die bis Juli 2018
bewilligt wurden. Grundlage sind die der NRW.BANK bekannten Fristen über den Ablauf der
Sozialbindungen der bestehenden Wohnungen.
Der Indikator berücksichtigt nicht den Zuwachs durch die zukünftige Förderung von Sozialwohnungen.
Diese werden die beschriebenen Rückgänge des Bestandes zumindest teilweise
kompensieren. Dagegen würden vorzeitige Rückzahlungen von Förderdarlehen die Bindungsdauer
verkürzen und dadurch den zukünftigen Rückgang des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes
beschleunigen.

Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen im Märkischen Kreis verringert sich nach
dieser Modellrechnung in dem Zeitraum 31.12.2017 bis 31.12.2030 um 32,14%.
Stadt/Gemeinde Bestand
31.12.2017
Prognose
31.12.2030
Altena 257 240
Balve 113 90
Halver 265 190
Hemer 397 250
Herscheid 85 40
Iserlohn 2619 1800
Kierspe 340 230
Lüdenscheid 2688 1630
Meinerzhagen 383 350
Menden 2072 1490
Nachrodt-Wiblingwerde 360 110
Neuenrade 202 130
Plettenberg 627 510
Schalksmühle 155 80
Werdohl 282 220
Insgesamt: 10845 7360

Stadt Iserlohn, Statistikstelle:

Verschiedene Einwohnerzahlen und ihre Verwendung

Es gibt eine kommunale und eine amtliche Bevölkerungsstatistik. Während die kommunale
Statistik bei der Stadt Iserlohn geführt wird, wird die amtliche Statistik vom Landesbetrieb
für Information und Technik (IT.NRW) bereitgestellt.
Die amtlichen Einwohnerzahlen des IT.NRW bilden die Grundlage für die Anwendung
zahlreicher Gesetze und Verordnungen wie beispielsweise Finanzzuweisungen,
Wahlkreiseinteilung, Anzahl der Ratsmandate etc.
Sie werden im Rahmen einer Volkszählung ermittelt und dann in den folgenden Jahren auf
Basis der von den Standesämtern und kommunalen Meldebehörden gemeldeten Daten über
Geburten, Todesfälle, Zu- und Wegzüge fortgeschrieben.
Idealerweise sollte die amtliche Einwohnerzahl einer Gemeinde mit der Zahl der mit
Hauptwohnung in dieser Gemeinde gemeldeten Personen übereinstimmen. Dies ist aber
nicht der Fall. In den meisten Kommunen enthält das Melderegister mehr Einwohner als die
amtliche Einwohnerzahl angibt, es gibt aber auch Fälle, in denen es sich umgekehrt verhält.
Die auf Basis einer Befragung aller Einwohner ermittelte amtliche Einwohnerzahl der VZ
1987 lag in Iserlohn um ca. 1.300 Personen unter dem Bestand des Melderegisters. Dieses
konnte aber nicht bereinigt werden, da aus rechtlichen Gründen Ergebnisse des Zensus nicht
an die Meldebehörden zurückgespielt werden durften. So verwundert es nicht, dass auch in
den Folgejahren die amtliche Einwohnerzahl immer niedriger war als die Zahl aller mit
Hauptwohnung gemeldeten Einwohner.
Zum Stichtag 09.05.2011 wurden die amtlichen Einwohnerzahlen neu berechnet, wobei
erstmals ein Schätzverfahren zur Anwendung kam. Grundlage für die Berechnung war ein
Melderegisterauszug zum Zensusstichtag sowie eine Stichprobenerhebung der Bevölkerung
an ausgewählten Anschriften. Es wurde der tatsächliche Einwohnerbestand an diesen
Adressen ermittelt und mit Hilfe der Abweichungen die Bevölkerung in Iserlohn insgesamt in
einem sehr komplexen Schätzverfahren hochgerechnet. Dieses Verfahren ist umstritten, vor
dem Bundesverfassungsgericht sind z.B. noch Klagen der Länder Berlin und Hamburg
anhängig. Für die Stadt Iserlohn wurde für den 09.05.2011 eine Einwohnerzahl von 94.630
ermittelt, mit Hauptwohnung gemeldet waren zu diesem Zeitpunkt 96.038 Personen, also
1.408 Personen mehr, als die amtliche Schätzung ergeben hatte. Eine Abweichung in dieser
Größenordnung ist aber keineswegs ungewöhnlich.
Ob die kommunale oder die amtliche Zahl die tatsächliche Einwohnerzahl besser wiedergibt,
ist nicht zu beurteilen. Mit Sicherheit entspricht der tatsächliche Bevölkerungsstand nie
genau dem Stand des Melderegisters, viele Wanderungsbewegungen werden erst mit
deutlicher Verspätung gemeldet. Andererseits handelt es sich bei der amtlichen Zahl um
eine Schätzung, bei der grundsätzlich von einer gewissen Ungenauigkeit auszugehen ist. Die
Auswahl der Anschriften erfolgte zufällig, wobei verschiedene Kriterien berücksichtigt
wurden. Eine andere Stichprobe führt aber in der Regel zu einem anderen Ergebnis. Als Maß
für die Genauigkeit einer Schätzung gilt der einfache relative Standardfehler. Er lag für
Iserlohn bei 0,61%. Dies bedeutet, dass bei einer anderen Auswahl der Anschriften die
Schätzung in 95% aller Fälle eine um maximal 0,61% von 94.630 abweichende Zahl zum
Ergebnis gehabt hätte. Bei anderer Wahl der Stichprobe hätte sich also mit einer
Wahrscheinlichkeit von 95% eine Einwohnerzahl zwischen 94.053 und 95.207 ergeben.

Anhand der an IT.NRW übermittelten Geburten, Todesfälle, Zuzüge und Wegzüge ist die
amtliche Einwohnerzahl seitdem fortgeschrieben worden.
Einwohnerzahlen am 30.06.2016
Einwohner insgesamt laut Melderegisterauszug 95.202
Mit Hauptwohnung gemeldete Einwohner 94.268
amtliche Einwohnerzahl 93.301
Abweichung der mit Hauptwohnung gemeldeten
Bevölkerung von der amtlichen Einwohnerzahl 967
Die Differenz zwischen der amtlichen Einwohnerzahl und der Zahl der mit Hauptwohnung
gemeldeten Personen ist seit dem Zensusstichtag geringer geworden und lag zum
30.06.2016 bei 967. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass 2013 eine Bereinigung des
Melderegisters erfolgt ist. Personen, von denen bekannt war, dass sie an eine unbekannte
Anschrift verzogen waren, wurden bisher in dem Melderegister der Kommune mit der
letzte???? ????eka????????te???? A????s????hrift als „u????????eka????????t u????gezoge????“ geführt. Da dies erhe????li????he
Probleme bei der Vergabe der Steueridentifikationsnummer verursachte, erhielten die
????etroffe????e???? Perso????e???? de???? Status „u????????eka????????t ????erzoge????“ u????d ????erde???? ????u???? i???? ei????e????
bundesweiten Pool geführt. Aus dem Iserlohner Melderegister betraf dies ca. 400 Personen.
Ein weiterer Grund für die Abweichung der beiden Zahlen liegt in der unterschiedlichen
Fortschreibung. Das Melderegister enthält alle bis zum Stichtag gemeldeten Ereignisse. Im
Gegensatz dazu berücksichtigt IT.NRW auch noch Ereignisse, die nach dem Stichtag
gemeldet wurden. Zog z.B. jemand am 15.12. aus Iserlohn fort, meldete dies aber erst im
April 2016, war er im Iserlohner Melderegister zum Stichtag 31.12.2015 noch enthalten,
während er in der amtlichen Einwohnerzahl nicht mehr berücksichtigt wurde. Daher werden
amtliche Einwohnerzahlen auch mit relativ großem Zeitabstand zum jeweiligen Stichtag
veröffentlicht.
Die amtlichen Einwohnerzahlen haben (mit Ausnahme der Zensusdaten) als unterste
Bezugsebene die Gemeinde. Schon aus diesem Grund kommen sie für kleinräumige
Auswertungen nicht in Frage. Für Strukturanalysen innerhalb des Iserlohner Stadtgebietes
(Siedlungsstrukturelle Clusteranalyse, Sozialbericht, Schulentwicklungsplanung etc.) werden
daher die kommunalen Einwohnerzahlen aus dem Melderegister verwendet. Je nach
Fragestellung kann hier entweder die Gesamtbevölkerung oder die mit Hauptwohnsitz
Iserlohn gemeldete Bevölkerung betrachtet werden.
Für den Vergleich mit anderen Kommunen werden von der Statistikstelle immer die
amtlichen Zahlen des IT.NRW verwendet.